1、物業(yè)管理用房應(yīng)按什么比例配置？產(chǎn)權(quán)歸誰所有？
答：《淄博市物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)物業(yè)總面積3‰的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)管理用房，最低不得少于80平方米，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃行政管理部門在規(guī)劃許可時(shí)應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理用房的具體位置以及相應(yīng)面積。建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料，經(jīng)審核符合條件的，方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
2、業(yè)主是否可以擅自將住宅用房改為經(jīng)營性用房？
答：《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?br /> 法律雖然沒有明確禁止業(yè)主將自己的住宅改為經(jīng)營性用房，但對(duì)這一行為進(jìn)行了限制：一是必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。二是應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。這里所說的“有利害關(guān)系的業(yè)主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業(yè)主。也就是說，業(yè)主要想將住宅用房改為經(jīng)營性用房，在遵守相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，還必須通過協(xié)商，征得有利害關(guān)系的所有業(yè)主的同意，有利害關(guān)系的業(yè)主可以實(shí)行“一票否決權(quán)”，限制這一行為，維護(hù)自己的權(quán)利。換句話說，只要一個(gè)有利害關(guān)系的業(yè)主不同意，即使其他人都同意，當(dāng)事人也不得將住宅改為經(jīng)營性用房。
3、哪些事項(xiàng)應(yīng)該由業(yè)主共同決定？
答：《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
4、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些部分？
答：根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998] 第213號(hào)）第三條規(guī)定：共用部位是指住房主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋瑧敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
5、業(yè)主委員會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦？
答：業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人，不僅對(duì)建筑物專有部分享有專有權(quán)，對(duì)共用部分享有共有權(quán)，同時(shí)作為小區(qū)成員還享有成員權(quán)，業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)的形式，通過民主協(xié)商，個(gè)人利益服從共同利益，少數(shù)人的利益服從多數(shù)人的利益，采取多數(shù)決定或絕對(duì)多數(shù)決定的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項(xiàng)。
由于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn)，在實(shí)踐中引出了不少矛盾和糾紛。
遇到這種情況業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴調(diào)處；也可以采用在業(yè)主大會(huì)內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式，來避免業(yè)主委員會(huì)的越權(quán)行為等。
6、樓道內(nèi)的照明燈該由誰負(fù)責(zé)維修？
答：應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。樓梯間的照明燈屬于公共設(shè)施設(shè)備，它的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用包含在物業(yè)管理費(fèi)中，但樓道公共照明的電費(fèi)本著誰收益、誰承擔(dān)的原則應(yīng)由業(yè)主分擔(dān)。
7、房頂漏水到底應(yīng)該誰來修？
答：分幾種情況。國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l理》第四十條規(guī)定，屋面防水最低保修期限為5年，如果你的房子沒出保修期，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修；如果已經(jīng)出了保修期，屋面防水的大修、中修工程，已經(jīng)繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，從專項(xiàng)維修資金中列支，未繳納的由本樓或本單元的全體業(yè)主分擔(dān)。
8、物業(yè)公司為業(yè)主換水龍頭該不該收人工費(fèi)？
答：首先我們要先了解物業(yè)管理的內(nèi)容，物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種：常規(guī)性公共服務(wù)、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)和委托性特約服務(wù)。
常規(guī)性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和物業(yè)使用人，目的是保證物業(yè)的完好和正常使用，保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序，美化人們的生活環(huán)境，這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù)，內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定，業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項(xiàng)服務(wù)大致包含六項(xiàng)內(nèi)容：房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、公共保結(jié)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)如：代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用。
針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件，滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公布，當(dāng)住戶需要這項(xiàng)服務(wù)時(shí)，可自行選擇。如：家政服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、中介服務(wù)等。
委托性特約服務(wù)是為滿足小區(qū)內(nèi)個(gè)別住戶的委托而提供的服務(wù)，一般未在合同或?qū)Ｏ蚍?wù)中設(shè)立。
為業(yè)主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司提供常規(guī)性公共服務(wù)而獲得的報(bào)酬，并不包括專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)的報(bào)酬，因此業(yè)主要求物業(yè)公司提供專向服務(wù)和特約服務(wù)應(yīng)當(dāng)另外支付報(bào)酬，具體數(shù)額由雙方協(xié)商確定。
9、建設(shè)單位已經(jīng)聘請(qǐng)了物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，業(yè)主是否有權(quán)更換？
答：按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《淄博市物業(yè)管理辦法》相關(guān)條款的規(guī)定，在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止，但業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前2個(gè)月通知業(yè)主。
10、什么情況下住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)？如何成立？
答：《淄博市物業(yè)管理辦法》第九條規(guī)定：“符合下列條件之一的，建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主（超過20％）可以向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求：（一）新建物業(yè)入住率達(dá)到50%以上的；（二）物業(yè)入住率達(dá)到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿2年的；（三）非新建物業(yè)具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的。”
區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門接到成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)和物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立由業(yè)主代表和居民委員會(huì)成員組成的業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》和《業(yè)主公約（草案）》；（三）登記和確認(rèn)業(yè)主身份；（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法；（五）其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約等。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。
11、物業(yè)服務(wù)費(fèi)到底做什么用的？有哪幾部分構(gòu)成？
答：《淄博市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第十四、十五條規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，期于全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
6）辦公費(fèi)用；
7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
12、物業(yè)維修資金如何收繳、管理和使用？
答：物業(yè)公共維修資金是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的一項(xiàng)制度，在《物權(quán)法》中也有具體體現(xiàn)。該資金應(yīng)由房屋買受人交納（房價(jià)總額的2％），由開發(fā)商在房屋出售時(shí)代收，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，統(tǒng)一由房產(chǎn)行政管理部門監(jiān)管，保障該資金的安全。
物業(yè)公共維修資金，由房產(chǎn)行政部門部門按照統(tǒng)一交納、專戶儲(chǔ)存、專款專用的原則進(jìn)行管理。
物業(yè)公共維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的更新、改造。 
物業(yè)管理知識(shí)問答（二）
1、小區(qū)內(nèi)綠地改建停車位等應(yīng)怎樣辦理手續(xù)？
《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外?！?br /> 第七十六條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?br /> 因此，綠地改建停車位等，須經(jīng)專有部分建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。然后再到相關(guān)部門辦理法定手續(xù)。
2、小區(qū)內(nèi)的停車泊位歸誰所有？業(yè)主支付的車位租賃費(fèi)歸誰所有？該怎樣支配？
業(yè)主在買房時(shí)，可以通過簽訂合同的方式從開發(fā)商處獲得車位的歸屬。但占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有。（《物權(quán)法》第七十三條有明確界定。）
由于使用和管理的需要，將共有部分的車位租賃給部分業(yè)主使用，又屬于共有的專有使用權(quán)。這部分業(yè)主所付出的費(fèi)用既租賃費(fèi)，也就是使用費(fèi)。這部分費(fèi)用的歸屬，從性質(zhì)上來講作為共有權(quán)益收益，應(yīng)歸全體業(yè)主按份所共有，既扣除物業(yè)管理企業(yè)必要的勞務(wù)以及建設(shè)停車位和購買必要的附屬設(shè)施費(fèi)用之外，剩余部分應(yīng)當(dāng)充入小區(qū)物業(yè)維修資金或由小區(qū)全體業(yè)主共同支配。
3、出租房物業(yè)費(fèi)應(yīng)由誰交？
《淄博市物業(yè)管理辦法》第42條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任?！币罁?jù)上述規(guī)定，業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主個(gè)別局物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。
房屋出租合同中對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的交納有約定的話，應(yīng)依照約定。但業(yè)主與承租人的約定只能約束合同中作出約定的雙方，不能以此對(duì)抗物業(yè)管理企業(yè)。如果合同中約定承租人交納而承租人未交納的，作為承擔(dān)連帶責(zé)任的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納。但其交納后，可依據(jù)與承租人在合同中的約定向承租人追償。
4、小區(qū)業(yè)主是否又權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)費(fèi)用支出？
這要看小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的形式。國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的形式約定物業(yè)管理費(fèi)用。”也就是說，物業(yè)管理費(fèi)有兩種存在形式。
“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，贏余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行包干制的，物業(yè)公司每年公布一次收支情況，業(yè)主大會(huì)主要考核物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，沒有審計(jì)權(quán)利。但是實(shí)行酬金制的，五月管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少與一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)?！?br /> 5、因五月管理企業(yè)在履行物業(yè)管理義務(wù)中存在瑕疵，業(yè)主要求降低物業(yè)管理費(fèi)是否合理？
物業(yè)管理企業(yè)未按照約定為業(yè)主提供符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，系違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約所產(chǎn)生的法律后果。鑒于業(yè)主實(shí)際上已經(jīng)接受了物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)，可適當(dāng)減少應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi)金額。
物業(yè)管理企業(yè)違約行為主要表現(xiàn)在：對(duì)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理不善；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡管理職能，造成物業(yè)環(huán)境惡化；未經(jīng)業(yè)主同意，許可他人利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施，或者將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給他人等。如果業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)有證據(jù)證明物業(yè)公司存在上述違約行為，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)響應(yīng)的違約責(zé)任。
6、裝修時(shí)，私自拆改承重墻是否違法？
《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。業(yè)主形式權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”房屋的承重結(jié)構(gòu)是建筑物的重要共有部分，是絕對(duì)不能私自拆改的。
7、物業(yè)管理企業(yè)的哪些事情需要業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理或者需要向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)？物業(yè)管理企業(yè)不配合業(yè)主委員會(huì)的工作，業(yè)主委員會(huì)該怎么辦？
業(yè)主委員會(huì)有權(quán)力和義務(wù)按照法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作。一般來講，業(yè)主委員會(huì)主要是在服務(wù)質(zhì)量與財(cái)務(wù)監(jiān)管兩方面形式監(jiān)督權(quán)力。服務(wù)質(zhì)量應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定來評(píng)判，財(cái)務(wù)監(jiān)管主要包括按實(shí)結(jié)算部分的收支情況、公共收益情況、維修資金使用情況的監(jiān)督管理。
物業(yè)管理企業(yè)讀業(yè)主委員會(huì)的工作不配合的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定向物業(yè)管理企業(yè)交涉，要求其履行物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)拒絕履行服務(wù)合同規(guī)定的義務(wù)，拒絕接受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告，并可以召開業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)管理企業(yè)，直至追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。
8、物業(yè)管理企業(yè)私自經(jīng)營小區(qū)的共有部位或者共有設(shè)備，業(yè)主如何維權(quán)？
根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有，是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)停止經(jīng)營。如果物業(yè)管理企業(yè)不停止經(jīng)營的話，那么利用共有部位或者共有設(shè)備賺的錢，應(yīng)歸全體業(yè)主所有?？蓪⑦@部分收益補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足，也可直接納入維修資金中。
9、剛買的新房在辦理入住手續(xù)時(shí)，有的物業(yè)管理企業(yè)要求一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)用，否則不給辦理入住手續(xù)。提前預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理？
考慮到物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費(fèi)是合理的，有關(guān)法規(guī)也允許物業(yè)管理企業(yè)預(yù)收費(fèi)用（如實(shí)行酬金制的）。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來看，有按年、按季度、按月收取的，如果一次性、長時(shí)間預(yù)手各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用就不合理了。
10、開發(fā)商收取物業(yè)費(fèi)作為交房條件是否合法？
部分開發(fā)商在交房時(shí)，要求購房人以先行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等作為入住條件，是沒有法律依據(jù)的。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)基于物業(yè)管理合同向業(yè)主收取的服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)收取，而不應(yīng)由開發(fā)商收取。開發(fā)商應(yīng)按《商品房買賣合同》的約定按期交房，如以交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)做房屋交付前提條件，至逾期交付房屋的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
依據(jù)《合同法》第六十七條規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)義務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。依據(jù)合同約定和上述法律規(guī)定，除合同中約定以購房者支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為房屋交付條件的，開發(fā)商不得以購房者先行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用作為房屋交付條件。購房者雖有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，但權(quán)利人應(yīng)為物業(yè)管理企業(yè)，而不是開發(fā)商。如因此使開發(fā)商逾期交付房屋的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
11、業(yè)主交納的車位費(fèi)是地面使用費(fèi)還是車輛保管費(fèi)？二者有何區(qū)別？
小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在停車泊位上收取的一般是使用性收費(fèi)，不是車輛保管費(fèi)的性質(zhì)。我國《合同法》的第19章專門規(guī)定保管合同。保管合同又稱寄托合同、寄存合同，是保管人保管積存人交付的保管物，并返還該物的合同。保管合同以物品的保管為目的，停車泊位的使用并沒有此目的，也不存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還車的行為；保管合同轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有，而停車泊位的使用并不轉(zhuǎn)移對(duì)車的占有，也沒有占有的意思表示；停車泊位的使用合同是承諾性合同，不以車位的實(shí)際交付為合同成立要件，更不以車輛的交付為要件，而保管合同屬時(shí)間性合同，以車輛的實(shí)際交付保管時(shí)才成立。車位合同的標(biāo)的是車位范圍內(nèi)場地設(shè)施的使用權(quán)，而保管合同的標(biāo)的是車輛。停車泊位使用合同，供方提供的是場地使用權(quán)和服務(wù)，保管合同提供的除服務(wù)之外主要還是對(duì)標(biāo)底物的返還的保證；停車泊位使用合同的價(jià)格依車位的大小及車為的緊張程度隨市場波動(dòng)，而車輛保管合同則通常要與車輛的價(jià)值相關(guān)聯(lián)。停車泊位使用合同如使用人不支付費(fèi)用，對(duì)方?jīng)]有留置權(quán)，而對(duì)車輛保管合同言，法律賦予了留置權(quán)。
12、業(yè)主小區(qū)內(nèi)被打物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任
    案例：盧先生夜間回家時(shí)，在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。盧先生遂向人民法院起訴，狀告物業(yè)管理公司違約，未盡到安全保護(hù)的義務(wù)，要求物業(yè)公司賠償其損失。但是，人民法院卻判決駁回盧先生的訴請(qǐng)。盧先生由此產(chǎn)生疑問：物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi)的情況下，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主人身受到的傷害是否應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任？
    解析：盧先生與物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，雙方形成的是合同法律關(guān)系，只要物業(yè)管理公司按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的保安服務(wù)事項(xiàng)履行了合同義務(wù)，物業(yè)公司便不承擔(dān)業(yè)主的人身保險(xiǎn)責(zé)任。雖然物業(yè)管理公司在合同中承諾了保安服務(wù)，但這種“保安”系確保物業(yè)使用的方便安全，以及小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定，而不是廣義上的社會(huì)安全。擔(dān)負(fù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全已經(jīng)超出了《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的一般保安服務(wù)事項(xiàng)。對(duì)于業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任，可由物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理合同中作出特別約定，沒有特別約定的，物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。由于盧先生與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理服務(wù)合同》中沒有上述特別約定，因此法院判決物業(yè)管理公司不承擔(dān)盧先生的損害賠償責(zé)任。
13、小區(qū)內(nèi)車輛被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任
    案例：A公司購買了一輛面包車，該車由其職員周某上下班開回某小區(qū)停放，A公司按月交納停車費(fèi)。某日早上，周某取車時(shí)發(fā)現(xiàn)該車不翼而飛。A公司在報(bào)案之后，向人民法院提起訴訟，以物業(yè)公司違反保管合同為由，要求物業(yè)公司賠償其損失。但是，人民法院卻判令駁回A公司的訴請(qǐng)。A公司不解：自己已經(jīng)按月向物業(yè)管理公司交納了停車費(fèi)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)有保管的義務(wù)，為什么車在小區(qū)被盜，物業(yè)公司卻不用承擔(dān)賠償責(zé)任？
    解析：本案中，人民法院認(rèn)定物業(yè)管理公司收取停車費(fèi)、發(fā)放停車證、指定停車位等行為并不表示A公司與物業(yè)管理公司之間成立了保管合同。保管合同是指雙方當(dāng)事人約定一方將物交付他方保管的合同，保管合同的成立不僅須有當(dāng)事人雙方的意思表示一致，而且須有寄存人將保管物交付保管人，寄存人交付保管物是合同成立的要件。A公司將車停在物業(yè)管理公司指定的停車位并不表示其已將車的保管責(zé)任轉(zhuǎn)移至物業(yè)管理公司，A公司支付了停車費(fèi)并不表示其與物業(yè)管理公司成立了有償保管合同。因此，法院判決對(duì)A公司的賠償請(qǐng)求不支持。
14、房屋質(zhì)量缺陷能拒物業(yè)費(fèi)嗎
    問：我購買了一處房產(chǎn)，現(xiàn)發(fā)現(xiàn)該房質(zhì)量有問題，我一直在和物業(yè)公司交涉，要求維修，請(qǐng)問，在物業(yè)公司將房屋維修好之前我能否拒交物業(yè)管理費(fèi)？
    答：一旦你在辦理完接收手續(xù)（即入住手續(xù)）之后才發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，則分兩種情況區(qū)別對(duì)待：（1）若房屋質(zhì)量不是主體結(jié)構(gòu)存在問題，未嚴(yán)重到足以解除購房合同的情況下，則應(yīng)繼續(xù)交納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題是基于你與開發(fā)商簽訂的購房合同，，當(dāng)質(zhì)量問題較小，不足以解除購房合同時(shí)，如裝修工藝稍次，局部出現(xiàn)滲漏等，你應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商解決房屋質(zhì)量問題或索取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主有償享受物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用，業(yè)主只要實(shí)際接收了物業(yè)就享受了服務(wù)，因而必須向物業(yè)管理公司支付管理費(fèi)。房屋質(zhì)量問題與物業(yè)管理問題分屬于兩個(gè)不同的范疇，二者不能混為一談。（2）若質(zhì)量問題嚴(yán)重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，業(yè)主仍應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)，直至合同解除為止。
15、開發(fā)商承諾的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容沒有兌現(xiàn)怎么辦
    某小區(qū)業(yè)主問：購買某樓盤房子的時(shí)候，該樓盤開發(fā)商承諾以后物業(yè)公司會(huì)提供24小時(shí)熱水，受此吸引才買了房子。然而，等拿到房入住后，卻發(fā)現(xiàn)沒有這一服務(wù)。想問一下可否就這一點(diǎn)要求開發(fā)商賠償損失？
    答：首先需要確定的是沒有提供24小時(shí)熱水服務(wù)的原因。第一種情況是，該樓盤不具有供應(yīng)熱水的硬件設(shè)施，或者雖然有硬件設(shè)施但不能滿足24小時(shí)供應(yīng)。第二種情況是，開發(fā)商選擇的前期物業(yè)管理公司未按前期物業(yè)管理合同的約定提供該項(xiàng)服務(wù)。第三種情況是，業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同的約定提供該項(xiàng)服務(wù)。第四種情況是，由于使用成本等原因，大部分業(yè)主不愿使用該項(xiàng)服務(wù)而未要求物業(yè)管理公司提供。
    在上述第一、二種情況，開發(fā)商均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。第一種情況下，開發(fā)商未按承諾配置供應(yīng)熱水的設(shè)施，顯然屬于違約行為。第二種情況下，雖然是物業(yè)管理公司違約，但前期物業(yè)管理公司是開發(fā)商選擇的，開發(fā)商有義務(wù)督促其嚴(yán)格履行前期物業(yè)管理合同；若其未提供開發(fā)商承諾給業(yè)主的服務(wù)，開發(fā)商應(yīng)向購房者承擔(dān)責(zé)任。
    在上述第三、四種情況，則一般不能歸責(zé)于開發(fā)商。第三種情況下，違約的是業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司，與開發(fā)商之間不存在因果關(guān)系，業(yè)主只有根據(jù)物業(yè)管理合同向物業(yè)管理公司追究違約責(zé)任。第四種情況下，是業(yè)主大會(huì)決定不實(shí)施該服務(wù)，并非開發(fā)商或物業(yè)管理公司的原因，個(gè)別希望使用該項(xiàng)服務(wù)的業(yè)主此時(shí)一般只有尊重大部分業(yè)主的選擇。
16、未簽物業(yè)管理協(xié)議書，業(yè)主可不交管理費(fèi)嗎？
    某小區(qū)業(yè)主問：我們小區(qū)的物業(yè)是由開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理的，該物業(yè)公司并沒有和我們業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，請(qǐng)問我們是否可拒交物業(yè)管理費(fèi)？
    答：近年來，隨著住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的普及，物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛日漸增多，本案就是一例。本案的關(guān)鍵在于物業(yè)公司與業(yè)主之間受否成立了物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。
    《中華人民共和國合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！北景钢?，物業(yè)公司向業(yè)主提供住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及附屬配套設(shè)施、場地、周圍環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全防范、公共綠化、道路等的統(tǒng)一維修和服務(wù)活動(dòng)。業(yè)主事實(shí)上享受了這些物業(yè)管理服務(wù)，也就是接受了物業(yè)公司履行的義務(wù)，雙方之間形成了事實(shí)上的合同關(guān)系，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)用。